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阿斯彭:人群无力支付房价城镇空置率极为高

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发表于 2016-4-7 16:11:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

    为什么?


    中国经济会不会企稳,楼市会涨还是会跌,以后的养老保险会不会有缺口,看多的人很多,看空的人也不少。中国是否进入老龄化高峰,年轻人越来越少,买房的需求也会越来越小。先来了解几张图:



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    看明白了吗?专家分析的是:一线城市的楼市已经出现泡沫了,房屋已经出现供大于求了。有钱的你要是想买房,也没人拦着你;没钱的买不起,也别灰心丧气,即使买不起,我们也许能等到楼市泡沫刺破的那一天。顺便说一句,最讨厌用有没有属于自己的房子这个标准,将人分为三六九等了。


    面对“买不起”的房,我们应该做点什么?

    找出一张白纸,分别列出需要抉择的城市两地,按重要程度高低依次列出你认为重要的任何内容,比如居住环境、就业机会、工作环境、工作报酬、晋升发展、培训机会、自我实现、家人相处、配偶影响、资源利用、休闲时间、挑战性、成就感等多个方面,进行自评。

根据你自己的主观感受,针对不同城市回答每个项目的得分,计分范围在-5至5分不等,每项进行评估后最后算出两地的总得分。当然分值越高,表明你主观导向它的优势更明显。


    根据目前经济的持续低迷比较,中国楼市则将继续呈现出冰火两重天的分化景象。过去十年时间里,地产行业一直都是中国经济的支柱产业,这意味着,政府想要保住“十三五”经济增长底线,还将面临巨大的挑战。从北京、上海、广州、深圳四大一线城市体现了优质城市的房地产市场在复苏,而广大三四线城市,人口甚至出现了负增长,对中央要求的去库存任务,即便有银行信贷政策和行政手段进行干预,大形势依旧没有转机。


    另外,由于新房库存压力小而人口增长快,供小于求而使得量价齐涨。一线城市和少部分二线城市,不仅没有去库存压力,相反还面临着供应不足、价格快速上涨的压力,增加供应、抑制价格、打击投机、防范泡沫破灭可能导致的金融风险、完善住房保障,是这类城市面临的任务。


    目前,去库存压力主要集中在三、四线城市和部分二线城市,这些城市大都是在2009-2013年最严房地产市场调控期间,房地产开发企业大量涌入,地方政府趁机大量卖地的城市,导致新增住房供应远远超过新增住房需求,甚至有些城市由于人口净流出住房需求还在不断减少。停止新增土地和新建住房供应,完善现有住宅区的配套和教育医疗等基本公共服务,拓展就业机会增加对劳动力和人口的吸引力,提高棚改货币化安置比例,实施货币化住房保障等,都可以是这些城市政府施策的着力点。


    首先,根据城镇化是扩大内需最雄厚的潜力所在,但单纯加快城镇化速度,仅能扩张内需总量,不利于内需结构的均衡。要实现内需总量扩大和结构均衡的“双赢”,必须选择正确的城镇化策略。一是不刻意追求城镇化速度,应促使城镇化速度回归至0.8—1个百分点,缩小城镇化对消费和投资的拉动效应差距,为调整失衡的内需结构创造条件。二要树立“以人为本”的城镇化理念,把人的发展作为城镇化的出发点和最终归宿,以综合配套体制改革推动农民工转变为真正的市民,提高城市居民公共服务水平,释放居民消费需求,充分发挥出城镇化对消费的扩张作用。三要重点提高城市综合承载能力,大幅度增加城市公共服务、环境保护与治理、防灾减灾等领域的投资,以此抵消由城镇化速度放缓带来的投资增速下降。


    其次,城镇住宅建设和供给规模与少子化、老龄化和低生育、低增长的人口相对应,已经严重过剩。据相关资料显示:1991年到2015年底(其中2015年商品房竣工738万套,保障房竣工772万套),我国城镇商品和保障住宅竣工累计套数,加住房体制改革前原有存量,再加各种各样7000万套不完全产权房(即小产权房),规模约为35411万到37781万套,减去估计拆除的2000万套,2015年底,城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间。


    2015年后住宅建设和供给更加严峻的是:截止2015年底,正在施工商品住宅面积还有51.16亿平米,新开工的近10.67亿平米,共计61.83亿平米 。2016年后,即使新楼盘一个也不开工,还将增加6183万套房屋供给,届时,城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套。全部竣工后,每套3.05人,城镇住宅可容纳12.69到13.6亿人口居住。2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是,没有消费和就业人口的空壳住宅资产。


    2015年止,假如存量的中间数城镇住宅有34146万套,开发商未售出库存的住宅大约在700万套左右,外出农民工和一部分农村老人,在务工地城镇和家乡附近的小城镇、县城、城郊和小城市中购买了大约4600万套左右房屋(按照一个调查报告估计的),城镇常住人口户数大体为1.38亿,扣除城镇农民工常住人口,余下的住宅,城镇居民每户平均有2.09套。而按照城镇居民人口中,21%有多套房,66%平均一套房,13%无房租住计算,城镇居民中有1套房的9108万户,无房租住的1794万户,多套房的2898万户家庭,多套房城镇居民平均拥有近6.8套左右的住宅。


    22到44岁购买住宅的主力人口少了1个多亿,1到21岁人口也少了1个多亿,他们一年一年地会进入经济主力人口,但是他们的数量却断崖式收缩,老年人死亡率和死亡规模会上升和加大,独生子女继承更多的房产,  将在建和新开工的全部建设,供给与需求会怎么样呢?再开征房产税, 又会怎么样呢?


    那么,现在“空置率极为高,而且还在增长”。原因?

    理由之一,中央政府为加快全国去库存,实施楼市刺激政策,给购房者盲目信心。信贷、首付、利率、公积金、契税等政策刺激,给购房者造成一种强烈的心理暗示。


    理由之二,股市不振和实体经济萎缩,出现全面的资产荒。当前股市不振,大量民间闲置投资资金没有去处,大部分转入楼市。


    理由之三,外地大量避险资金进入上海等一线城市楼市。二三四线城市楼市全面下行,愈发促使外地资金为避险而涌入上海等一线城市,进而引起虹吸效应。


    理由之四,未来住房供应紧缩的预期强烈。以上海为例,2015年末上海市“十三五”规划提出要逐年减少建设用地增量,到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年,上海新增建设用地只有约60平方公里。这个严格控制土地的计划,造成购房者形成上海未来新增住宅用地趋零、新建住宅越来越少的预期,由此进一步加强上海房价只会涨不会跌的信念。


    理由之五,二胎政策的放开。去年底全面放开了二胎政策,很多父母为迎接新生家庭成员有扩大住房面积的改善性需求。


    理由之六,中介场外配资的推波助澜。一些中介公司、P2P、小贷公司等大举为购房者提供从首付款到资金周转的全方面融资信贷,大大降低了购房者通过信贷融资买房的门槛,而且逃过了银行对按揭贷款风险的严格监管,这些场外配资的金融产品都对房价上行起到了强大的杠杆效应。


    理由之七,相关部门在执行限购限贷政策过程中存在一些漏洞。部分房管部门对限购管控不严,对购房时候打擦边球的现象睁一眼闭一眼,银行对限贷执行不力,客观上鼓励了购房者作假逃避限购限贷管制。


    理由之八,房价存在自我放大和自我增强机制。一旦房价出现上涨势头,就会很快产生马太效应和羊群效应,跟风买涨不买跌,并且通过金融加速器效应快速放大。


    因此,当房价上涨之后,人们的支付能力下降,购买意愿也下降,因此去库存会更加困难。相反,更多的房子因为价格上涨而卖不动,去库存将会变得更加困难,耗时更长。可以说,这是一种饮鸩止渴的措施,库存本身就是原先信用扩张导致的,不去纠正导致库存的做法,反而继续实施导致库存的政策,这不是“抱薪救火”吗?——多方政府采取一系列政策及措施支持去库存——


    最后,导致城市房地产大量库存,地方政府土地财政收入下降,地方政府债务风险增加,政府试图用“去库存”的手段来消除债务风险,维持地方政府土地财政收入。但如上所述,利用信用扩张来去库存,只会使债务进一步累积,不仅不可能消除潜在的危机,而且只会使问题变得更加严重。


    铤而走险,可能是出于得过且过的侥幸心理,目标短期化,把问题拖到以后再解决;一是受害者虽然人数众多,但都不明确,有的是未来还没有出生的人,二是受害的程度也不明确。


    如今,多个城市公积金吃紧 现"被贷空"。近日,南京、苏州、合肥、福州等地密集发布去年公积金贷款情况,多地住房公积金贷款率大幅增长,个贷率远超85%的警戒线,甚至已超过100%。在去库存的大背景下,这样的情况大大影响了今年的公积金贷款。


    作者:阿斯彭
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