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谢逸枫:实话实说!房价下跌比上涨更难调控

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发表于 2016-4-7 16:13:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

老谢一直不断的告诫与提醒需要买房的人,不要去轻易相信经济学家、专家学者教授的什么调控目的降房价说,否则一辈子都会买不到房子,无法实现买房梦。最糟糕的由于误听错误的言论,许多人深受鼓吹调控降房价的错误思想,一次次最好买房子与投资的时机总是失之交臂,这才是最痛苦的事情。最后房价上涨了,才出手买,不知道要付出多少倍上涨之前的买房成本。过去二十三年调控的真相,不是降房价,是稳定房价,因为房价下跌比上涨更恐怖。个中的原因在于房价下跌会引起一系列的经济、产业、金融、财政、债务、财富的风险连锁爆发,1997年、2008年、2014年就是最好的证明。千万不要以为政府的调控目的是降房价,是让人人买得起商品房,这样一厢情愿的幻想就彻底的错了,因为房价下跌比上涨更难调控。


老谢再次郑重其事的负责任讲,这轮调控收紧的目的不是降房价,更加不是消灭买房者,不是毁灭房地产,是稳定房价,稳定楼市发展走势。可以这样讲,这轮调控收紧的背后不是因为房价暴涨了,是因为导致房价暴涨的因素存在严重的问题,首当其冲的就是货币超发与杠杆及加杠杆的金融风险暴露,另外就是供应端弊端问题非常严重。其一是房价暴涨的城市,都呈现流动性泛滥、首付超低、投资投机比例超过40%、疯狂性与恐慌性的抢房现象。其二是房价暴涨的城市,背后都存在库存严重不足、商品房供应紧张、土地供应持续下降、地价不断创新高、地王频繁爆出、房企砸金抢夺土地的现象。其三是房价暴涨的城市,都出现房企纷纷上调房价、楼盘有深夜排队或冒雨或者穿棉裤买房的现象。


目前中国楼市正呈现严重的两极分化格局,市场走势可谓是冰火两重天,冷热交错。一是市场分化。其一是一线城市的房地产市场全面火爆,完全复苏上涨,不需要政策刺激,恢复繁荣与稳定的形势。其二是二线城市的部分热点城市已经复苏上涨,不需要政策刺激,而大部分二线城市处于筑底阶段,需要刺激。其三是三线城市除个别城市已复苏上涨外,大部分三线城市依然是比较萧条,需要政策刺激才能逐渐走出低迷局面。其四是四线城市除个别城市火外,基本全部四线城市仍在寒冷中,需要更大的刺激政策,把市场重新燃烧起来。可以这样的分析,部分二三四线城市的最大问题是供应过剩与需求萎缩及库存去化缓慢,政策刺激效果差。背后就的真相就是经济下降与人口流失及产业空城化,这才是去库存政策无效的最根本原因。


二是房价分化。其一是自2014年11月深圳率先复苏上涨,后又是上海、北京、广州复苏上涨,到2015年下半年开始,逐步转变成为暴涨行情。其二是自2015年四季度到2016年一季度北上广深的房价暴涨蔓延到部分热点二三四线城市,苏州、南京、合肥、北京、武汉、青岛、宁波、惠州、廊坊、中山、珠海、佛山、东莞等城市。其三是大部分二线与三四线城市房价普遍面临下行的压力。其四是全国房价上涨的幅度不断扩大,住宅房价上涨考试。中部、东部、西部、南部、北部的城市房价涨跌不均。现在最担心不是一线与部分热点二城市的房价会暴涨到什么程度,最危险的是大部分二线与三四线城市房价处于长期的下降通道,已经严重影响到经济、产业、金融、家庭、债务等系列问题。


三是调控分化。其一是2016年3月新一轮楼市收紧型调控如期而至,苏州、上海、深圳、南京、江苏、合肥、北京、武汉、青岛、宁波、惠州、廊坊等12个城市出台一波楼市调控政策,如北京的90/70政策重蹈覆辙出现于土地出让上,虽然没有出调控收紧的文件。其二是自2014年3月新一轮宽松型调控政策来临,截至到2016年4月,全国已经超过200个城市实施了去库存的刺激政策。其三是一线城市除北京、广州没有明确出楼市调控文件之外,深圳、上海于3月25日已经出来“深六条”、“沪九条”。其四是部分二三线城市也出来了调控收紧的政策,苏州、南京、合肥、武汉、青岛、宁波、惠州、廊坊等城市。其实,即使是调控收紧了,这些城市房价依然会上涨,因为没有解决背后的上涨根本原因,供求、库存、人口、财富与资源集中、流动性、货币超发、土地供应。


四是库存分化。其一是无库存压力的一线城市已经处于供应紧缺、供不应求的局面,即使是调控收紧,成交回落,房价难跌回上涨前。其二是无库存压力的热点二线城市面临着一线城市同样的局面,大部分二线城市供大于求、库存压力大。其三是有库存压力最大与严重供应过剩的三线城市,除个别城市外,基本是面临去库存的巨大压力。其四是库存压力最大与最严重供应过剩的四线城市,除个部城市外,普遍是存在去库存的庞大压力。其五是无库存的城市,房价上涨。库存有压力的城市,房价下降。目前三四线城市集中着全国商品房库存的70%,其中住宅占到60%,商业40%,去库存的周期至少需要3年-5年。而刺激政策的作用无法在这些城市显现,说明去库存的周期会无限期拉长。


老谢为什么说调控的真正目的与意图是稳房价不是降房价,里面蕴藏着非常巨大的秘密,因为房价下跌比上涨更加难调控。其一是房价下跌的过程,实质上就是财富消失,大量的公司、个人投资与家庭资产都集中在房地产。其二是房价下跌,就是意味着银行的负债率上升,大量的土地与房屋抵押给了银行,为什么房地产一直是最优质的资产,是因为房价基本每年上涨,并且超过通货膨胀率。其三是房价下跌,会导致地方政府的土地无房企敢去买,严重影响到地方政府财政收入与基础设施置换。其四是房价下跌的救市比上涨的调控更加困难,上涨的调控政策可以通过行政、货币等手段,就可以达到调控的效果。但是下跌的救市政策,除了货币超发,还有什么。大量的二三四线城市去库存的刺激政策效果这么差,就知道是为什么了。


作者:谢逸枫


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