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谢逸枫:房价暴跌?楼市速冻?媒体误市啊

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发表于 2016-4-14 15:15:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

文/谢逸枫

媒体新一轮“房价暴跌、楼市速冻”的新闻报道卷土重来,又重回往日的调控一出就得出“房价暴跌、楼市速冻”舆论定调。事实上,深、沪、京、广与部分热点二线的杭州、南京、合肥等城市,房价既没有暴跌,也没有降温到速冻。这简直是媒体误市,唯恐楼市不能大乱。楼市新闻报道的客观性与公正性、公平性已经被眼球性、盲目性、偏见性完全覆盖了。房价没有实质性下跌与楼市没有真正降温之前,就开始定论,这就是先入为主的新闻报道。以短期的成交增幅与个盘的价格调整作出房价暴跌、楼市速冻的走势判断,这根据未免缺乏客观性与科学性,完全忽略了市场供求波动与季节性及政策性的因素存在。尽管媒体出于追求轰动效应与关注度没有错,却会导致市场误判、政府调控效果的误判。


内心真的崩溃了,真的撕裂了。老百姓与购房者完全没有感受到房价暴跌、楼市速冻,因为房价没有真正的暴跌、楼市没有真正的速冻。即使在过去在1997年、2002年、2008年、2014年时的三大危机、大调整之中,房价都没有出现过暴跌,怎么可能就因为什么几条的调控政策就会暴跌,这简直是白日梦。


第一是房价暴跌了吗?看看媒体是如何报道的,4月份之前,上海、深圳楼市,“上海房东一天涨价70万”,“深圳一个小区价值超过深圳机场”,“上个厕所,房东涨价15万”、“辛苦工作三十年,不如买房能赚钱”等。4月份开始,“上海深圳楼市成交降温”、“上海房东一夜降价160万卖房”、“深圳购房者进入观望状态,房子突然不好卖了”、“北京下架万套高价学区房源”、“上海房价将跌10%-15%,深圳房价将跌20%-25%”等。


老谢需要指出的是房价的暴涨不夸张,新闻的标题却是过于夸大其词。新闻报道中的标题如此惊天动地的暴涨,可不是代表全市所有楼盘,这可是非常关键的。因此,不要以为标题就是代表全部,是点不是面。如按照70大中城市与地方官方数据看,北京、上海、广州、深圳与部分热点二线城市房价平均增幅与房价上涨幅度看,的确是暴涨了,却不是新闻报道标题中的如此夸大其词暴涨。因为完全超过了经济增速与收入增速,不管是平均价格的绝对值与上涨的幅度,都超过了2014年以来调整期最高的幅度。即使是2016年前2月全国商品房价与住宅平均价格、上涨幅度看,都已经称得上暴涨了。


老谢更加需要说明的是房价暴跌报道过于片面,标题过于危言耸听。新闻报道中的标题讲的暴跌,不是指全市的平均价格与房价上涨幅度及楼盘项目,都这样如此庞大的下跌幅度,是专门指单个项目或者楼盘或者的单套房子,所以仅仅是个案,或者是某机构的个人预判而已。因此,不要以为某机构的预测与个案的价格调整,就是认为是房价暴涨终结了,房价暴跌来临了。按照4月地方官方与民间最新统计的数据及房企的楼盘总体价格看,新房的平均价格与上涨幅度总体平稳,没有出现所谓的暴跌。


老谢最后告诉大家,为什么会出现房价暴跌的报道,主要在于政治与领导及新闻炒作的因素,这个你懂得的。即使是自媒体或者党媒及平面市场媒介都会通过比较有个性或者吸引力的标题,引起市场的轰动。当然不排除是某个楼盘或者某个项目或某个房子搞促销,或者是套现的需要,或者是房企弄的营销噱头,目的是点燃市场轰动效应而已。一线与热点二线城市的高地价、高成本开发的压力之下,房企不可能自己拿刀割自己的肉,所谓的流道德血液。因为市场处于向上周期,货币宽松,房企不差钱。


老谢认为,一线城市与热点二线城市房价高位盘整、运行是大趋势,不排除金九银十期间迎来一波上涨高潮。即使增幅在某个时间节点会有所回落,却不会出现房价上涨成负增长的现象。其一是市场需求依然存在,特别是一线与二线城市,大量的新增人口与住房需求。其二是供求不平衡与库存不足及土地下降的市场波动无法解决。其三是这些重要的城市集中着全国最好的资源与财富及资本。其四是土地价格不断的上涨、地王不断的出现,房价想下降都难。


第二是楼市速冻了吗?看看新闻媒体的报道,“沪九条实施半月楼市量价齐跌,新房成交均价下跌4%”、“4月10日,易居研究院智库中心对上海新建商品住宅成交数据进行统计。选取“3·25新政”前后各13天的交易数据,即3月12日-3月24日、3月26日-4月7日的数据,通过对比可以看出,新政后市场交易热度明显降温:成交面积方面,跌幅达到56%,而成交均价则从新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米,每平方米下降了1174元,跌幅为4%,新建商品住宅的均价从423万元/套降低到389万元/套。”


“楼市限购政策半月记,上海每平方米成交均价下降超千元”、“3月下旬以来,上海、深圳、廊坊等多个城市出台房地产约束性政策,调控效果明显,沪深成交量遭遇“速冻””、“信义房屋企研室的监测数据显示,上海二手房3月24日的成交猛增至0.44万套,之后成交量开始逐渐锐减,保持在1000套左右,仅为3月前期的一半水平。新政出台半个月,从沪上中介处了解到,二手房买家明显处于观望状态,看房量下降5成以上,个别门店看房量甚至减少7成。”


“上海楼市成交量价进一步下跌,住房均价跌破3万/平”、“上周上海楼市延续调整,成交量价进一步下跌。据上海中原地产数据显示:上周(4.4-4.10)新建商品住宅成交面积18.0万平方米,环比减少36.6%。双休日一改之前活跃交易势头,单日成交甚至只有3万平方米,相当于平时工作日水平”、“上海链家数据显示,二手房跌价情况也有所增加,房东挂牌价有所下降,议价空间上升至10%-20%,房东与购房者之间形成短期的拉锯态势”。“深圳楼市降温明显,深圳等一线城市成交量下滑超三成”、


“北京楼市退烧降价,上周900万房子现在报690万”、“4月11日,机构监测数据显示,上周(4月3日~4月9日)数据显示,重点监测的28个主要城市上周楼市成交量环比平均下降23.2%。一线城市平均降幅27.4%,其中北京降幅达30.0%,上海下降17.2%,深圳降31.1%,广州则达到37.8%;二线城市降幅达20.9%;三线城市下降35.1%。中原统计数据也显示,市场成交有所回落,4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套,环比3月的11.28万套下调了13.5%。其中,一线城市回落较为明显,跌幅为18%。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。“


“深圳二手房成交大跌6成,七成业主下调放盘价”、“新房成交面积连续6周下降”、“中原数据显示,上周(4月4-10日)一手住宅成交509套,成交面积约5.3万平方米,分别下滑21.9%和24.7%;二手住宅共成交1848套,成交面积为15.6万平方米,成交套数和面积较上周环比分别下降了61.5%和61.9%。上周(4.4-10)二手住宅共成交1848套,成交面积为15.6万㎡,较上周分别环比下降了61.5%和61.9%,评估价上调后引发的集中过户情况基本结束,本周成交量大幅跌至仅高于春节2月时期的水平。”


“焉了?四大一线城市4月上旬成交量回落18%”、“54城市3月上旬市场成交量达到新高11.28万套。在3月份新政陆续出台后,全国市场有所回落,4月上旬城市合计住宅签约9.76万套,环比3月同期下调了13.5%。一线城市在4月上旬的成交量属于全国54城环比降幅最厉害的城市,环比3月上旬大降18%。不过,二线城市4月上旬的成交量也环比3月下降14.5%,而三四线城市的成交量环比下降较小,均低于8%。”


老谢需要说明的是一线城市与热点二线城市楼市速冻言过其实了,标题存在过于夸大其词的新闻报道了。但是不可否认,成交量环比出现回落现象,不管是北京上深,还是部分二线热点城市。不过,这样的短期性成交数据是否能够说明楼市速冻,我们都知道一季度的成交非常好,3月25日-4月上半月左右的数据出现回落是很正常的。因此,短期性、临时性的成交数据说明不了什么,代表不了什么大趋势。


老谢认为,成交量的短期下降无法导致房价暴跌,因为供应无法跟上与库存不足及需求仍旺盛,仅仅是市场短期的调整而已。一旦购房者等过些日子房价无实质下降,一样会积极入市的。其一是一线与部分二线城市房地产会出现量跌价稳现象。其二是大部分二线楼市因一线与热点二线城市的火爆蔓延,点燃房价上涨的导火线。因此,根本不需要去担心什么房价暴跌。


老谢还需要指出的是一线城市与热点二线城市3月-4月上半月左右成交下降,主要是清明假期与楼市传统淡季及市场供应量下降等产品供应结构调整的结果,当然不判处一线与部分二线城市调控政策收紧的因素,却不是所谓的调控效果立竿见影。其一是相比去年同期,一线与热点二线城市成交仍是不错的数据。其二是3月25日前的集中成交,影响到了后面的成交量。其三是总体的市场供应开始下降,库存不足。预计5月份开始一线与热点城市二线成交会逐渐的好转。


第三是楼市火热的高烧蔓延了。据相关机构数据显示,今年3月份,上海一手住宅成交面积突破200万平方米,达到了233万平方米,成交套数将近1.9万套;广州一手住宅成交面积突破百万平方米,达到119万平方米、1.07万套,相比去年同期的66万平方米,广州今年的成交大幅增长了八成;深圳一手住宅成交面积为46万平方米,略低于去年同期。


最新数据显示,3月广州二手住宅网签共计10818宗,环比上涨311.02%,同比亦有288.86%的涨幅,是近5年来单月网签量最高。苏州、南京等二线城市反倒火了。和上海、深圳楼市不同的是,以苏州、南京为代表的二线城市,楼市却火爆异常。安居客数据显示,截至目前,南京二手房均价20123元/平,环比涨幅达2.22%。这已是南京房价连续第14个月上涨。南京3月房市认购量上涨49.65%,成交量上涨61.43%。


CRIC)的数据显示,2015年苏州商品房共成交1268万平方米,和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米,成交金额1549亿元,较2014年分别增长52%和65%,均达到历史峰值。今年年初,苏州房价还在加速上涨。至今年2月,苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米,较2015年年初增长了34%。


2016年全年房地产价格或将保持明显上涨态势,涨幅将超过去年。4月6日,国家发展和改革委员会价格监测中心发布了《2016年价格运行九大趋势》,对于全国房地产价格走势做出上述预判。该预测同时提到,房地产价格总体上涨的态势将延续,但不同城市房地产价格的走势将继续分化。中国房地产指数系统数据显示,2016年一季度,其所监测的36个主要城市中近九成成交量同比上涨,其中惠州涨幅最大,达163%,南京、天津同比涨幅分别为138%和134%。


国家发展和改革委员会价格监测中心分析,在房价整体呈现上行态势的同时,不同城市的住房价格变化差异巨大,房价既有大幅度上涨甚至暴涨的,也有持续明显下跌的。2015年年末以来,一线城市的房地产市场和少数热点二线城市房地产市场交易火爆、涨幅很大,但三四线城市的房地产市场相对低迷。该中心预计,今年全年房地产价格将保持明显上涨的态势,涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同,因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势。


预计北京、上海为代表的一线城市和部分热点二线城市的住房价格短期内将呈现明显上涨态势,但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整;热点二线城市住房价格短期内也将呈上涨趋势,且房价涨幅有扩大的可能;而去库存压力较大的三四线城市的房产价格短期内下行压力仍然存在。


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