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谢逸枫:一季度全国房价暴涨创历史新高

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发表于 2016-4-20 15:55:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
   文/谢逸枫 著名房地产专家
    一季度楼市开门红,创2014年以来同期首季火爆开局,全国商品住宅成交均价7400元/平方米,同比增长15.7%,创历史新高。其中住宅成交均价7400元/平方米,创历史新高,同比增长18.3%,商业营业用房成交均价下降0.22%,办公楼成交均价增长26%。2016年4月15日上午10:00,国家统计局公布一季度房地产市场报告,一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%),增速比上年全年加快5.2个百分点,比1-2月份加快3.2个百分点。其中,住宅投资增长4.6%。房屋新开工面积28281万平方米,同比增长19.2%,其中住宅新开工面积增长14.8%。全国商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,其中住宅销售面积增长35.6%。全国商品房销售额18524亿元,同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%。房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%。3月末,全国商品房待售面积73516万平方米,同比增长13.1%。一季度房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%。

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    对此,著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫进行了解读

    著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫直言:“目前中国房地产调整期正式宣告结束,最困难、最危险时刻已经过去了。今年一季度全国房地产市场量价齐升,楼市异常火爆,市场分化加深。一二线主要城市房地产重回疯狂的巅峰状态,三四线城市房地产去库存加快。其一是自2014年以来长达两年多的刺激楼市政策积累效应体现,楼市由局部城市复苏回暖逐渐扩大到更多的城市。其二是去年同期一季度楼市数据的基数低,一定程度上抬高了今年一季度楼市数据。其三是货币政策宽松超过2009年,首次与改善需求集中大量入市,商品房销售持续回暖,库存消化不断增强。因此,刺激政策与经济回升的持续性作用之下,今年一季楼市火爆气氛城市将延续到二季度,一线城市房地产火热蔓延到二线城市。”

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    著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“城市分化贯穿于今年一季度房地产市场,全国楼市呈现六大走势,预计二季度会延续。其一是城市分化转变成多极化。一线城市、二线城市房地产之间热度都出现不同。其中最明显的是一二线城市与三四线城市形成对比,不管是土地供应、新房供应、库存、房价、商品房成交、房企业绩、政策都分化加深。其二是分类调控成自主调控。一线城市房地产调控收紧,逐渐转移到二线城市。其三是房价由局部上涨转变成全面上涨的趋势,一线蔓延到二线。其四是三四线城市库存去化周期拉长,持久战预计打到2018年。其五是房企集中于一二线城市疯狂抢地的趋势不变。其六是去库存政策转变成一项长期的政策。”

   著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“总体看,今年一季度楼市“开门红”,保持复苏上涨态势。量价增幅超过过去两年,核心房地产市场数据回暖最为明显。其一是商品房库存自2014年以来环比首次下降,意味着库存危机与风险逐渐减小,其中二线城市去库存主力开始转移到三四线城市。其二是房地产开发企业到位资金出现明显增长,自2014年以来首次实现两位数以上的正增长,房企不差钱时代将到来。其三是商品房销售面积和销售额呈现大幅度上升,楼市持续回暖。其四是房地产投资额、房屋新开工面积的供应指标全面回升,土地购置面积收窄。而房屋施工面积、房屋竣工面积的增速下降有利于去库存。”

   著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“一季度,商品住宅成交均价创历史新高。一季度,全国商品房成交均价7623元/平方米,同比增长15.7%。其中住宅成交均价7400元/平方米,创历史新高,同比增长18.3%,商业营业用房成交均价下降0.22%,办公楼成交均价增长26%。今年一季度,住宅和办公楼价格增幅仍维持在正增长区间,商业营业用房价格同比下降,但降幅也在收窄。”

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    谢逸枫认为:“中国的房价必将继续上涨,从住房制度改革之前算,中国货币增长了50倍,可中国房价近十年涨差不多5倍。以国家统计局权威数据回应,1987-2012年这25年里,国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍,平均每年上涨55%。国家统计局的这份数据显示,1987年全国商品房平均单价仅408元/平米,到了2012年则达到5791元/平米。计算定基房价指数(1987年为100),2012年已经是1419.4。其中年度最大涨幅出现在1993年,达到29.8%;25年里,只有1999年和2008年两个年度有所下跌,但跌幅分别只有0.05%和1.6%。当然如果考虑到上世纪80、90年代,逐步放开市场管制后中国大幅通货膨胀,两个数据间的差异也就能够理解。”


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    著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“今年一季度房地产投资额二年以来首次回升,幅度不断扩大,主要是房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积上升及商品房去库存加快。预计二季度房地产投资额增速继续扩大,三四线城市去库存的政策有望升级。”
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    著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“今年一季度商品房销售量创过去两年同期最新高,增幅巨大,主要是自2014年下半年以来到2016年3月份,楼市利好政策持续与首次、改善需求加快释放及货币不断宽松、人民币贬值买房抗通货膨胀等投资、股市资金入市。预计二季度商品房销售量仍会继续增长,增幅可能会回落。”


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    著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析:“今年一季度商品房库存自2014年同期以来首次下降,库存消化增幅扩大,主要是一二线楼市火爆与利好的持续去库存政策出台及货币、财政政策放松力度加强。目前一二线城市去库存基本无任何压力,二季度开始去库存的重心集中于三四线城市。预计未来去库存政策有望加强,二季度商品房库存持续消化。”

    著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“今年一季度房企到位资金增速首次实现两位数的正增长,表明房企资金正式由过去紧张转变为相对宽松。自2014年以来房企到位资金不断下降,到今年一季度逆转,主要是商品房销售火爆与价格上涨及去库存加大,其中定金、预收款、个人按揭贷款贡献大。因此,二季度房企资金将持续改善,房企不差钱时代逐渐来临。”



   著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“支撑2016年一季度中国经济增长6.7%,实现首季“开门红”的最大功臣真是房地产,房地产市场火爆拉动宏观经济。房地产在拉动投资与消费两端共同发力,拯救了下行中的中国经济,房地产对实体经济的带动效应与作用不断上升。即使中国经济增长模式与发展思维重蹈房地产经济覆辙,依然是值得庆幸的事情。因为房地产再次拯救了中国经济,防止了经济与金融系统危机爆发,关键是地方政府正式扭转了财政收入负增长、地方债务风险加大趋势。说明房地产依然是中国经济最大的支柱产业、主导产业、先锋产业。


附:2016年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况

一、房地产开发投资完成情况
2016年1-3月份,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%),增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中,住宅投资11670亿元,增长4.6%,提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。1-3月份,东部地区房地产开发投资10539亿元,同比增长5.4%,增速比1-2月份提高1.7个百分点;中部地区投资3411亿元,增长9.5%,增速提高5.2个百分点;西部地区投资3726亿元,增长5.5%,1-2月份为下降0.1%。

1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积617975万平方米,同比增长5.8%,增速比1-2月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积424041万平方米,增长4.0%。房屋新开工面积28281万平方米,增长19.2%,增速提高5.5个百分点。其中,住宅新开工面积19271万平方米,增长14.8%。房屋竣工面积20001万平方米,增长17.7%,增速回落11.2个百分点。其中,住宅竣工面积14509万平方米,增长17.1%。

1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%,降幅比1-2月份收窄7.7个百分点;土地成交价款1165亿元,增长3.7%,增速提高2.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况


1-3月份,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中,住宅销售面积增长35.6%,办公楼销售面积增长34.4%,商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元,增长54.1%,增速提高10.5个百分点。其中,住宅销售额增长60.3%,办公楼销售额增长69.4%,商业营业用房销售额增长8.2%。

1-3月份,东部地区商品房销售面积12315万平方米,同比增长44.2%,增速比1-2月份提高8.7个百分点;销售额12300亿元,增长72.8%,增速提高15.1个百分点。中部地区商品房销售面积6010万平方米,增长26.7%,增速回落0.1个百分点;销售额3192亿元,增长34.3%,增速提高3.9个百分点。西部地区商品房销售面积5974万平方米,增长20.2%,增速提高3.7个百分点;销售额3032亿元,增长20.0%,增速提高6.2个百分点。
3月末,商品房待售面积73516万平方米,比2月末减少415万平方米。其中,住宅待售面积减少652万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积增加117万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
1-3月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,1-2月份为下降1.0%。其中,国内贷款6226亿元,增长6.5%;利用外资18亿元,下降80.6%;自筹资金11740亿元,增长4.7%;其他资金14007亿元,增长30.4%。在其他资金中,定金及预收款7882亿元,增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元,增长46.2%。
  四、房地产开发景气指数
3月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.18,比2月份提高0.51点。



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