茶城网

 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

扫一扫,访问微社区

搜索
温馨提示:旧版茶城网会员无需注册,请直接用原来的用户名和密码登录后激活即可。
查看: 1084|回复: 0

阿斯彭:房价说涨就能涨 开发商什么秘密

[复制链接]

699

主题

727

帖子

2183

积分

网站编辑

Rank: 8Rank: 8

积分
2183
发表于 2016-5-5 16:13:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
在房地产行业多年,很多事已见怪不怪,但是有些事,阿彭还是忍不住的愤怒。比如售楼员的那些“逼定术”:

1、上次开盘我们N小时内被抢光了,你要的户型只剩这几套了

2、你现在不下定金,不能保证你明天来还有这套房子

3、今天是某个优惠活动的最后一天,明天优惠就取消,上调价格

阿彭真是一个耿直boy~~~

撰稿:阿彭

“逼定”,是房地产销售专业术语。每个售楼员入职后,都会被培训一番,就是用各种办法让你产生紧迫感,赶快下定金。(友情提醒第一次买房的朋友:认筹金是可以退的,定金是不能退的,所以交定金一定要慎重,交了就没有后悔药吃。)

前两周,阿彭认识的一房地产从业人员,去盘龙城一楼盘看房,短短一个多小时,就当场下了定金,事后后悔不已,找人想办法能否退定金。——一个业内人士都尚且如此,何况第一次买房的人呢?

现在的楼市,开发商在肆无忌惮的玩弄购房者。而购房者无计可施,自觉或者不自觉地钻进开发商设下的坑:你的运气有那么差吗?你看中的楼盘正好全武汉市的购房者都看上了?你想买的房子非常凑巧别人今天就要买?你去售楼部怎么就刚好碰到了优惠最后一天?

明知道不会这么凑巧,但是不下定金就是不放心。不得不承认,这些“逼定术”,在当下房价上升期屡试不爽,多数购房者根本抗不住售楼员的“威逼利诱”匆忙下定金。

武汉这个楼市,充斥着太多的流言和谎言。慌乱出手,又迅速后悔,这是目前相当一些购房者的窘境。

怎样稳健又不错失时机买房,可以复习下阿彭上一篇《 在武汉买房最坏的时代,手把手教新手买套靠谱房 》,怎样避免被忽悠,今天阿彭就来和大家聊聊武汉楼市目前存在的那些谎言。

谎言一:现在赶快买房,后期购房政策又要收紧

阿彭指出:限购等行政调控已经成为历史,信贷调控将成为主要调控手段



“五一”前,阿彭接到个熟人电话,问武汉“五一”起是不是又要收紧购房政策,后期对外地人是否会限购?——这位熟人想给黄冈的父母在汉买套房,最近都没有看到如意的房子,想慢慢看,但是担心后期政策有变,买不了房。

阿彭分析,“蛮奇怪”的!武汉限购取消也就1年半,怎么又传出限购消息了?一打听,原来前段时间不少销售员间都在传购房政策收紧的传闻:比如又要社保缴纳多少年才允许购房,二套房首付要调整到5成等等。

这些个传闻,先是传4月1日起要实行,四一没实行,又传5月1日要实行,五一还是没实行,估计接下来又要传6月1日会实行。如果售楼员们不明真相地相互求证,倒也可以理解,可是现在有点变味了,现在竟然成为“逼定”的一种说法。阿彭就不得不说道说道了。

首先,限购,是房价疯涨到用控制信贷等各种措施都控制不了的情况下,出台的非常措施。历史证明,这种行政调控措施对楼市健康发展是损害很大的,因此本届政府在非一线城市摒弃了这种行政调控手段。武汉的限购,是在住建部的要求之下取消的,大家觉得住建部会自己打脸,让限购很快恢复吗?所以,除非房价失控,武汉限购恢复的可能性不大。省内来汉购房的,不要担心这个问题。

其次,现在全国一些房价上涨比较快的城市,即便实行调控,主要的手段不是限购,而是收紧信贷,像南京、苏州的贷款是有所收紧,阿彭个人认为,在全省“去库存”大背景下,武汉目前不具备信贷收紧的需要。当然,除非银行的总行想防范信贷金融风险,适当进行收缩,否则从楼市行情来看,短时间内政策变化的可能性不大。

简单来说,大家不要相信“现在赶快买房,后期购房政策又要收紧”之类让你慌张买房的话,按照自己的节奏来买房,看中的就立刻买,看得不是很如意就别慌着定。毕竟你是花了百把万,何必慌忙买套自己不是太喜欢的房子呢?

谎言二:现在不买,后面还要涨涨涨

阿彭指出:总体房价会向上,但房价不可能一天一个价



跳广场舞的朋友们耳熟能详的舞曲:爱情不是你想卖,想买就能卖。阿彭觉得这句话特别适合用到楼市:房价不是开发商说了算,想涨就能涨。

大家要纳闷了:现在的房价不都是凭开发商一张嘴吗?他说多少是多少。阿彭有话要说,大家真高估开发商了,他们根本就没有这个能耐。不然关山大道今年房价涨到了15000以上,为撒不能涨到25000呢?这里面有两大“隐情”。

一是,武汉的房价实行的是价格备案制。通俗点说,就是开发商要开盘卖房子,必须得有预售证(此处提醒,按照房管部门规定,开发商如果没有预售证,是不能以任何名义收取任何形式的钱,大家发现了可以打12345市长热线举报)。开发商在取得预售证时,是要报个最高限价,比如所售房子最高价格不能超过多少。开发商为了留足涨价空间,比如准备卖1万的房子,就报个1.3万,为什么不报1.8万呢,因为这超过了周边楼盘房价太多,是违背其市场价值的,打回重写。所以大家如果看到有楼盘价格明显超过周边楼盘很多,不要空发牢骚,直接打市长热线举报,要相信房管部门,会查处的。

二是,楼盘开盘定多少价格,开发商其实心里也没有底。开发商的己任就是把房价卖高到自己都买不起,怎么定价购房者说了算。广大购房者纳闷了:开盘卖多少钱,开发商怎么会征求我们意见?开发商征求意见的方式比较隐蔽:就是让你认筹,认筹的人越多,说明房子越好卖,也就越可以涨价。所以大家明白了,售楼员为何不断哄你认筹了吧?一是他们有任务指标,为开发商开盘定价做好“大数据”分析。你在踊跃认筹的时候,事实上就为开发商后期开盘涨价提供了支撑,当然,你这个是被迫的。除了认筹量,开发商一般会参照竞争对手的价格,在此基础上适当上涨——放心,不会一次涨幅非常大的,因为开发商担心涨得太多,购房者都跑对手那去买了。比如后湖楼盘,差不多品质的楼盘,大家都卖11000,现在涨到12000估计有人会咬牙买,如果涨到13000,看他还卖不卖得动,购房者没有那傻,开发商心里清楚的。

从目前的行情来看,阿彭认为,武汉二环至三环间的房子,房价比春节初的价格涨500至1000之间,属于基本行情。二环内涨2000以上,也属基本行情。除了市中心个别顶级豪宅,武汉的不论哪个环的楼盘,几千一涨的可能性不大。

并且,经过三四月份这一轮快涨后,接下来房价会进入阶段性缓涨。比如四新和白沙洲目前普遍8500以上的价格,如果接下来两个月说还会涨到9500,那可信度就不高。如果卖9500,那大家都别买,让售楼员自己买去。

阿彭认为,武汉房价在9月份楼市下半年黄金销售期前,再大幅跳涨可能性不大,稳步小涨的可能性很大。

我们要始终相信政府,不会让房价涨到多数人都买不起的地步,房价一旦疯狂,必然会出手,调控房价的政策,在信贷方面办法多了去了。接下来比较常见的状况是,每次开盘涨个两三百,一年开个几次盘,累计起来到年尾一算,就涨不少了。

所以阿彭给大家的建议是,接下来买房有松有驰,看房时给自己留足时间比较、挑选,千万不要听售楼员的,今天不抢明天就会错过的话,宁可错过房子,也要耐心寻找自己觉得合适的房子,千万别匆忙将就。与此同时,一旦看中某房,就不要犹豫,立刻下定金,尽快签购房合同。

谎言三:逢开盘必日光,房子抢抢抢

阿彭指出:分批推房源造成紧俏假象,下半年新房源紧张会得到缓解



大家要说了,问题是,现在大家常常碰到的情况是,售楼员总是告诉你现在楼市太火,他们一开盘多少小时就卖完了。阿彭觉得这是个假命题:有哪个开发商会说自己卖得不好吗?即使在楼市惨淡的2014年,有的开发商一个月卖出去一两套房子,也不会站出来说自己房子卖得不好。

从这个角度来说,武汉楼市好坏,售楼员嘴中的房子,永远都是“好卖”的。大家听听就行,别当真。

那现在开发商是不是真得“日光”呢?这里,阿彭要告诉你,你看到的不一定是真的。比如某楼盘开盘,你现场亲眼看到300套房子在销控表上差不多都贴上了红点点,证明都卖得差不多了。但是你没有想到,他家是800套房子拿了预售证,因为只有400人认筹,如果全部开盘,那就至少剩余了一半房子,而这次只拿出300套出来卖,就会出现400人抢300房的壮观抢房景象。大家觉得这算不算“日光”呢?

从技术层面,只要开发商想“日光”,都是可以实现:分批推房源就可以了——这其实是房管局明令禁止的,政府的要求是拿到预售证的要一次开盘,800套房子就得一次开盘卖800套,不能先卖300套。但问题是,现在不少开发商采用分批开盘的方式,而你没有举报,只能被开发商忽悠着抢房。

如果你抢不到房,不妨查下开发商取得的预售房源。查询地址是http://www.whfg.gov.cn/upload_files/whfcj/channels/721.html。(顺便提醒,如果看不到预售证开发商就开盘,属于违规,可以举报,但是是否有预售证,最好不要以此网站为准,因为该网站经常更新滞后,开发商拿到预售证了,网站还没有显示,按照规定,在销售现场,开发商必须公示预售证,关于预售许可证的问题,可以打房管局电话——65770866、65770867咨询)

你要问了,如果到开盘时候认筹量不够呢?其实办法很简单,销售代理公司一般就会认“水筹”,自己给自己壮大声势,把本来观望的购房者吸引进来。总之,开发商要给购房者“卖得好”的印象,办法是太多了,购房者根本没有办法分辨。

当然,从武汉楼市现状来看,确实诸如白沙洲等片区,出现了房源阶段性断档,房子卖完的情况在一些楼盘确实存在。要查询楼盘销售情况,可以登录这里http://119.97.201.28:8087/xmqk.asp。(需要提醒的是,由于备案滞后原因,一些房子已经卖出去了,但是还没有备案,在这个网站就显示不了)

总的来看,目前房子卖完是阶段性的, 预计从6月份开始,白沙洲等片区新房又要上市了,如果眼下没有房子可选,可以等一等,等新房源出来再说。当然,等也是有风险的,由于今年房价整体向上,在你等的几个月,房价可能又涨了些。你是现在赶快买二手房,还是等等新房,根据自己需要权衡。

如果你怕夜长梦多,想现在买房,那抢房是不可避免的。现在哪怕是个楼盘,开盘都要搞下摇号,以此显示自己房子要靠抢,参加过抢房的朋友都知道,那场面,你就是叫“不紧张”,经过那一渲染,也得变成“紧张”。

规模大点的,在某个酒店摇号,规模小点的搭个棚子摇号。摇号都是在购房者眼皮底下进行的。马哥要说,你看到的就一定是真的吗?开发商的摇号软件一定是公正的吗?懂点计算机知识的人都知道,软件里面写个程序或者植入个木马程序就可以指定摇到谁。那些用乒乓球摇号就一定公正吗?你知道那些乒乓球号码中,有多少是开发商安插进去的号?

说到这,大家可能要悲观了:开发商玩我们的办法太多了,这房怎么买?阿彭有话要说,开发商忽悠的办法固然多,你如果足够强大,相信还是可以少被忽悠的,最常见的就是选房现场。

现在选房,开发商一般给你三分钟,经常是你看中的那一套,没了,你备选的第二套,被抢了,于是乎你慌了,随便选了套自己都不知道什么位置的房子。

阿彭友情提醒即将要经历三分钟选房折磨的朋友,一定要做足功课,准备至少5个以上的房源备选方案,在现场保持足够冷静,无论售楼员怎么催,都按照自己的步骤进行,千万不要脑子一热,选套自己后悔的房子。

这很难,但是你必须这样做,因为你一辈子挣的钱,要在那三分钟内决定去向,千万不能草率。就像马哥一位刚买了房的朋友说的那样,买房是次炼狱,必然经历各种虐心:你犹豫间总房价涨了几万,你看中的房子被别人抢了,你看了那多房子没有一个让你满意的,你花了很多钱买了套自己不那么喜欢的房子……所有的一切,都是必须承受的。

承受,不代表可以逆来顺受,不代表你可以肆意被开发商忽悠,多看房,多比较,多做功课,相信你的付出会有回报的。

最后,献上文采一篇。感谢武汉市房管局,最近开始对无良开发商展开新一轮专项检查,大家发现问题,尽管打市长热线12345举报。并且,市房管局还加大了曝光力度,让我们认清了武汉还有这么多开发商正在忽悠购房者。大家一定要打开看看,里面不乏一些大开发商,他们哄购房者的办法真的很多很多,大家自行感叹:http://www.whfg.gov.cn/upload_files/whfcj/channels/1049.html


免责声明:网友发言不代表茶城网立场,茶城网不保证其内容真实性
回复

使用道具 举报

联系我们

  • 业务咨询:13577961313
  • 电话:0879-2149776
  • 1983222777(采编部)
  • 2280083107(技术部)
  • 邮箱:webmaster@pecc.cn

服务项目

  • 网站建设·维护
  • 广告制作·发布
  • (平面 音乐 影视)
  • 品牌策划·推广
  • 活动策划·执行

关于我们

快速回复 返回顶部 返回列表